Achat immobilier : faut-il y placer tout son apport ?

Faut-il mettre tout son apport dans un achat immobilier ?

Vous avez constitué un petit patrimoine financier au fil des années et vous souhaitez acquérir un bien immobilier ? Nombreux sont ceux à se demander s’il est intéressant de placer tout leur apport dans cet achat immobilier ou bien s’il est plutôt préférable d’y consacrer seulement une partie. Nous vous répondons dans cet article

Un apport personnel au moins égal à 10 % du prix d’achat

Ceux qui souhaitent démarrer leur projet d’achat immobilier comprennent très rapidement que tout est une question d’équilibre. Il s’agit avant toute chose de réfléchir à son projet et de calculer son pouvoir d’achat.
En pratique, l’établissement bancaire de crédit vous demandera d’avoir un apport personnel au moins égal à 10 % du prix d’achat. Ainsi, pour une acquisition immobilière il est préférable de disposer d’un apport immobilier, bien qu’il soit toujours possible de souscrire un prêt immobilier sans apport. Ainsi, si vous souhaitez faire l’acquisition d’une maison vendue à 300 000 €, vous devez posséder un apport personnel au moins égal à 30 000 €.
Dans un premier temps il vous faut donc faire le point sur le budget à mobiliser, au titre de votre apport personnel dans votre projet. A noter également que certaines banques exigent un apport personnel égal à 20 % du montant total de l’achat.

Achat immobilier : attention au taux d’endettement

Le taux d’endettement est le taux maximal que doivent représenter les mensualités de remboursement du prêt immobilier dans vos revenus. Le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) a modifié ces conditions. Ainsi, depuis le 1er janvier 2021, le taux d’endettement ne doit pas dépasser 35 % (contre 33 % auparavant). Cela signifie donc que les mensualités du crédit immobilier ne doivent pas excéder 35 % de vos revenus mensuels. Si tel n’est pas le cas il y a fort à parier que la banque ne vous octroiera pas le prêt. D’où l’importance de disposer d’un apport personnel suffisant.

Achat immobilier et apport personnel : gardez une épargne de précaution

Si votre apport personnel est important, nous vous conseillons de ne pas tout utiliser pour acheter votre bien immobilier. En effet, il est fortement recommandé de conserver une épargne de sécurité pour pallier sans stress les aléas de la vie. Bien que vous deveniez propriétaires il vous faut aussi continuer à payer les dépenses indispensables (frais courants, remboursement du crédit immobilier, frais additionnels…). Le fait de disposer de quelques économies de côté vous permettra de vivre sereinement et d’affronter le quotidien en toute sérénité.
Vous devez entreprendre des travaux ou devez faire face à une dépense imprévue ? Piocher dans vos économies vous évitera de devoir souscrire un autre prêt par ailleurs. Si vous devenez propriétaire d’un appartement, il vous faut anticiper certaines dépenses. Notamment les charges d’entretien de la copropriété, ainsi que des travaux plus lourds. Le budget prévisionnel fixe le calcul des charges, en conformité avec le règlement de copropriété. N’oubliez pas non plus d’intégrer le montant de la taxe foncière dont vous devez vous acquitter.

Frais de notaire et épargne personnelle

Autre élément à prendre en considération : les frais d’achat immobilier. Et notamment les droits de mutation qui équivalent en moyenne à 4,5 % du prix de vente du bien. Ajoutez à cela le montant des émoluments du notaire et les frais reversés à l’Etat.
On estime que les frais de notaire représentent environ 8 % du prix du bien immobilier dans l’ancien et environ 3 % dans le neuf. Le prix d’acquisition doit donc forcément intégrer ce coût pour refléter parfaitement l’effort d’épargne. L’acquéreur peut donc mobiliser son épargne personnelle pour payer les frais d’achat immobilier (autrement dit les frais de notaire) et peut également ajouter encore davantage d’apport personnel pour obtenir un taux souvent plus avantageux.

Placer ou ne pas placer tout son apport : exemple chiffré

Voici un exemple chiffré reflétant l’exemple d’un acquéreur qui a choisi de ne pas placer tout son apport dans l’achat d’un bien immobilier.
Imaginons que M.X souhaite faire l’acquisition d’un appartement d’une valeur de 300 000 €, avec un apport personnel de 50 000 €. Considérons ici qu’il ne souhaite pas injecter tout son apport dans l’achat immobilier, mais seulement 25 000 €. Il empruntera alors 275 000 € à la banque, sans compter les frais de notaire. S’il obtient un taux d’emprunt sur 20 ans de 1,07 % avec un taux d’assurance de 0,34 %, le coût total de son crédit sera de 49 296 € avec des mensualités de 1 351 € (dont 78 € d’assurance). Au total, le montant total de l’assurance sera de 18 700 € sur 20 ans.
S’il injecte tout son apport dans cette acquisition, il empruntera alors 250 000 €, hors frais de notaire. Ses mensualités seront alors de 1 228 € (assurance incluse) et son crédit lui coûtera au final 44 814 €. Cependant, il ne possèdera pas d’épargne de précaution et pourra avoir des difficultés à faire face à certaines dépenses par la suite.
Placer tout son apport ou bien seulement une partie dans un achat immobilier est donc avant tout une question de choix. Certains préfèrent tout injecter afin d’obtenir des mensualités plus faibles tandis que d’autres choisissent plutôt de n’utiliser qu’une petite partie de l’épargne pour placer leur argent ailleurs et avoir une épargne de précaution, gage de sérénité.