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Diagnostic immobilier : quelles sont les obligations du vendeur ?

Diagnostic immobilier : quelles sont les obligations du vendeur ?

Obligations du vendeur en matière de diagnostic immobilier

Vous comptez mettre en vente votre bien immobilier ? La législation française impose au vendeur de faire réaliser une série de diagnostics avant de vendre son bien immobilier. Ce dernier doit fournir un dossier technique de diagnostics comportant tous les documents obligatoires en termes de diagnostics. Diagnostic immobilier : quelles sont les obligations du vendeur ? Eclairage dans cet article complet avec ENMODEIMMO.

Pourquoi le vendeur est-il tenu de remettre des diagnostics à l’acheteur ?

La loi française impose au vendeur de remettre des diagnostics à l’acheteur au moment du compromis de vente au plus tard. Le dossier de diagnostic technique constitue en effet une annexe à cet acte. Du côté de l’acheteur, les diagnostics permettent d’assurer une parfaite connaissance du bien.

Du côté du vendeur, la fourniture de ces documents permet d’éviter des litiges après la vente et lui permet de s’exonérer de la garantie des vices cachés. Ainsi, lorsque le vendeur ne communique pas la totalité des diagnostics immobiliers demandés, il reste tenu de cette garantie vis-à-vis de l’acquéreur et est susceptible de lui verser des dommages intérêts le cas échéant. De la même manière, si le vendeur omet de communiquer le diagnostic de l’état des risques et des pollutions, l’acquéreur est en droit de solliciter une baisse du prix de vente ou bien l’annulation de la vente.

Il est à noter que ces diagnostics existent en tant qu’obligations d’informations et n’ont pas pour conséquence d’annuler la vente immobilière. Un vendeur peut donc tout à fait vendre son bien même en présence de plomb par exemple. Cela permet à l’acquéreur de pouvoir négocier le prix en conséquence.

Vente immobilière : liste des diagnostics immobiliers

Le Code de la construction et de l’habitation prévoit une liste de 10 diagnostics exigés au moment de la vente d’un bien immobilier. Ces derniers permettent de fournir un cadre plus précis aux différentes transactions immobilières.

  1. loi Carrez
  2. amiante
  3. termites
  4. mérules
  5. état des risques et des pollutions
  6. risque d’exposition de l’habitation au plomb
  7. gaz
  8. électricité
  9. assainissement
  10. DPE, ou diagnostic de performance énergétique.

Dans le cadre d’une vente immobilière, l’acheteur doit nécessairement être informé par le vendeur d’informations indispensables liées aux diagnostics immobiliers. Ces derniers visent plusieurs éléments, comme l’état du logement vendu. Ils doivent être communiqués au moment de la promesse ou du compromis de vente.

Cette obligation est légale et le notaire ne saurait accepter une vente immobilière sans disposer au préalable de tous les diagnostics demandés. Il est donc fortement conseillé d’être accompagné par un professionnel de l’immobilier comme ENMODEIMMO pour réunir tous les documents requis et ainsi réaliser la vente immobilière dans de bonnes conditions.

Quels sont les diagnostics immobiliers obligatoires en cas de vente ?

Sachez que tous ces diagnostics immobiliers ne sont pas obligatoires en cas de vente. Rares sont les vendeurs à devoir fournir la liste des 10 diagnostics. Le DPE est l’unique document automatiquement demandé dans toutes les ventes immobilières. Le caractère obligatoire ou non des autres diagnostics est fonction de plusieurs éléments, comme de l’âge des installations et de la zone géographique :

La loi Carrez

La loi Carrez concerne tous les biens immobiliers en copropriété. Ce document est toujours valable tant que le vendeur ne décide pas de réaliser des nouveaux travaux dans le logement. Plus précisément, le métrage en loi Carrez est un document important qui est utilisé pour définir précisément la surface du logement, avec une hauteur de 1,80 m au minimum. En outre, tous les biens immobiliers en copropriété sont soumis à cette obligation légale de contrôle sur la surface Carrez.

Le diagnostic termites

Le diagnostic termite est obligatoire pour tous les logements situés dans une zone concernée sur avis d’arrêté préfectoral. Sa durée de validité est de 6 mois.

Le diagnostic mérules

Le diagnostic mérules est obligatoire pour les immeubles bâtis qui se situent dans une zone délimitée par un arrêté préfectoral. Ce document n’est soumis à aucune durée de validité particulière. De plus, dans certaines conditions, la présence de mérules dans le logement peut être considérée comme un vice caché et entraîner la mise en jeu de la responsabilité du vendeur.

Diagnostics amiante et plomb

  • l’amiante, diagnostic obligatoire pour tous les immeubles dont le permis de construire est antérieur au 1er juillet 1997. Ce diagnostic est valable 3 ans si de l’amiante a été découverte dans le logement. Dans le cas contraire, le document est valable sans aucune limite
  • le diagnostic plomb, obligatoire pour les biens immobiliers construits avant le 1er janvier 1949. Auparavant, les peintures étaient composées de plomb, matériau nocif pour la santé. Le fait d’apposer plusieurs couches de peinture sur du plomb ne supprime pas la problématique. Ce document est valable 1 an lorsque du plomb a été détecté dans le logement

L’état des risques et des pollutions

Ce document est obligatoire lorsque le logement est construit dans un lieu visé par un plan de prévention des risques (sismiques, naturels et/ou technologiques). Il a une durée de validité de 6 mois.

Diagnostics gaz et électricité

Ces deux diagnostics sont obligatoires si l’habitation dispose d’une installation de plus de 15 ans. Le document possède une validité de 3 ans.

Le diagnostic assainissement

Ce document est obligatoire si le logement possède un système individuel d’assainissement, avec une durée totale de validité de 3 ans.

Obligation automatique du vendeur : le DPE

Le DPE, ou diagnostic de performance énergétique, est un document qui permet de mesurer le niveau de besoin du logement en énergie. Le DPE reprend la liste des matériaux du logement, du système d’isolation, du chauffage et de la production en eau chaude. Cela permet de mesurer les kWh en énergie primaire par année et par m². Plus ce chiffre est faible et moins le logement est énergivore. Ce diagnostic est obligatoire dans les ventes immobilières depuis le 1er janvier 2011, comme dans toute location.

En outre, le DPE est un argument utilisé par de nombreux vendeurs désireux de céder leurs biens plus facilement. En effet, les acheteurs prennent très largement en compte les résultats du DPE dans leur dossier de diagnostic technique. Parfois, réaliser des travaux d’amélioration de la performance énergétique est nécessaire pour réaliser une meilleure vente.

Diagnostics obligatoires dans les parties communes

Si votre bien immobilier est situé dans une copropriété, vous devez aussi fournir des expertises propres aux parties communes. C’est notamment le cas du carnet d’entretien à jour, à remettre à l’acquéreur. Chaque copropriété doit faire l’objet d’une expertise par un professionnel dans ses parties communes.

Depuis le 1er janvier 2017, le DPE collectif (ou diagnostic de performance énergétique collectif) est réalisé lorsque le bâtiment possède une installation de chauffage ou de refroidissement collective.
Si le permis de construire a été émis avant le 1er juin 2001 et que le bâtiment à usage d’habitation principale comporte plus de 50 lots, le document à remettre est un audit énergétique. Lorsque cet audit ou ce DPE est réalisé, les conclusions obtenues sont de nature à pousser le syndic des copropriétaires à faire des travaux pour améliorer la consommation énergétique. Les travaux donnent lieu à une mise en concurrence des entreprises.

En outre, les documents visant les parties communes portent aussi sur l’utilisation d’amiante et de plomb et sont annexés au compromis de vente. En effet, depuis 1997, l’utilisation d’amiante est formellement interdite. Le diagnostic concerne tous les matériaux présents dans les parties communes, faux plafonds et flocages notamment. Le dossier technique est ensuite mis à jour en fonction de l’évolution de la situation. Ainsi, si la loi édicte de nouvelles règles, le dossier technique le précise. Le vote de travaux est ordonné par le syndic de copropriété si des matériaux amiantés ou contenant du plomb sont retrouvés. Si aucun travaux n’est fait, le syndic engage sa responsabilité civile et pénale.

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