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Estimez votre bien immobilier

Estimation d’un bien immobilier

Dans le cadre de la vente d’un bien immobilier, la première étape qui se distingue est l’estimation du bien immobilier. Cette estimation permet de donner un prix moyen de vente, conditionnant bien souvent le montant du nouvel achat immobilier. L’estimation immobilière doit donc être faite au plus juste du prix réel du bien afin de permettre la pleine réussite de son projet. En Mode Immo vous éclaire sur les contours du processus d’estimation d’un bien immobilier

Estimation d’un bien immobilier, ou la fixation d’un prix de vente juste

En passant par les services d’un professionnel (expert ou agent immobilier), vous vous entourez des meilleurs conseils pour optimiser la vente de votre bien. Parce que le processus de vente est crucial, il est important de réaliser les démarches dans les meilleures conditions. L’estimation immobilière est réalisée dans le cadre de l’achat ou de la vente d’un bien immobilier et permet d’obtenir la valeur vénale d’un logement, maison ou appartement. L’estimation immobilière a également lieu lors d’une succession ou d’un divorce.
L’objectif d’une bonne estimation est la détermination d’un juste prix d’achat ou de vente. Celui qui vend son bien ne doit pas le sous-estimer, au risque de faire une mauvaise transaction. Il ne doit pas non plus le surestimer, au risque de ne pas trouver preneur. Le professionnel qui intervient pour estimer le bien immobilier doit donc prendre en compte plusieurs éléments de manière objective. Le bon prix sera celui qui permettra à l’acheteur d’avoir l’impression de faire une bonne affaire tout en garantissant au vendeur de céder son bien à un prix convenable pour lui et la réalisation future de ses projets. Acheteur et vendeur sont bien souvent partiaux, d’où l’importance de faire intervenir un expert objectif. Le juste prix permet la vente du bien dans des délais moyens. Ces délais sont de 82 jours environ dans la région parisienne et de 90 jours partout ailleurs en France.

Critères pris en compte dans l’estimation d’un bien immobilier

Quels sont les différents éléments considérés dans l’estimation d’un bien immobilier ? On en dénombre plusieurs :

  • le type de bien : appartement ou maison notamment. De même, l’estimation donnera un résultat différent selon que le bien est vendu vide ou bien loué
  • la superficie, habitable et en loi Carrez
  • les pièces disponibles. Combien y a-t-il de chambres par exemple
  • l’état général du bien et les travaux nécessaires à sa réhabilitation le cas échéant
  • l’exposition et l’environnement géographique
  • la situation du logement par rapport à un vis-à-vis éventuel
  • les prestations et biens supplémentaires : parking, cave, double vitrage, piscine dans la résidence.

Pour augmenter plus ou moins sensiblement la valeur de vente d’un logement, quelques petits travaux d’aménagement et/ou de rafraîchissement pourront être nécessaires. Cela peut en pratique changer totalement la donne. Le home staging est une bonne solution en ce sens puisqu’il permet au bien immobilier de retrouver une certaine modernité et une décoration plus attrayante pour les potentiels acheteurs. Parfois, certains travaux plus conséquents pourront être requis, notamment si le bien n’est pas aux normes électriques.

Points forts et faibles du logement et influences sur l’estimation immobilière

En prenant en compte l’ensemble des points forts et des points faibles d’un bien immobilier, il est possible de fixer un prix moyen au mètre carré. Généralement, le professionnel prend pour point de départ le prix moyen des logements dans l’immeuble, pondéré par les points forts du logement. Chaque atout constitue une surcote qui augmentera le prix au m² et les défauts constituent des décotes qui font baisser ce prix de vente ou d’achat. Une fois que la recherche des différents éléments est terminée, on arrive à un tarif moyen au m² que l’on devra alors multiplier par la superficie totale de l’habitation. Ainsi, chaque caractéristique propre au logement a une influence unique sur le prix du bien.
C’est cela qui explique les écarts importants de prix dans l’immobilier entre différents quartiers, bien que ces derniers se situent dans la même ville. Il peut aussi y avoir des différences de prix de vente entre plusieurs logements d’une rue à une autre. Tout dépend de l’environnement direct, notamment de l’accès aux principaux lieux d’intérêt (magasins alimentaires, écoles, pharmacies…). L’environnement a une influence cruciale dans l’estimation d’un bien immobilier. Au titre de cet environnement, intervient aussi le sentiment de sécurité ou d’insécurité et le niveau de nuisance sonore. Sans oublier les projets de développement du territoire.

Estimation de votre bien immobilier : des outils précis d’évaluation

Les experts et agents immobiliers qui réalisent des estimations de biens immobiliers utilisent des outils spécifiques d’évaluation. Ces derniers sont performants et permettent d’obtenir un résultat objectif sur le prix de vente du bien. Par exemple, sachez qu’une vue exceptionnelle (sur la mer, la montagne ou un monument) peut faire grimper le prix du bien au m² de 10 % en moyenne. Si votre logement possède une orientation privilégiée (au sud), le prix sera 4 % plus élevé environ. Il en va de même si votre bien est doté d’une large terrasse, avec un prix pouvant grimper jusqu’à 15 % de plus en moyenne au m².
Au contraire, sachez qu’un bien situé au rez-de-chaussée perd de la valeur, en baissant d’environ 20 % en comparaison avec un logement à étage intermédiaire ou élevé. Dans un même immeuble, tous les biens ne se valent donc pas. La décote va même jusqu’à 30 % si le bien nécessite des travaux de rénovation importants. Il perdra environ 10 % de sa valeur si les chambres sont mal disposées (devoir passer par la chambre pour parvenir à la salle de bain par exemple) ou si les pièces du logement sont mal répartis (un salon de faible superficie par rapport à une large entrée).

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